Slovník pojmů

Amortizace

Používá se v souvislosti s odepisováním nehmotných aktiv k vyjádření úrovně odpisů pro daňové účely. U movitých věcí rovněž snížení technického života stroje v procentech, stanovených podle amortizačních stupnic nebo amortizačních křivek v závislosti na stáří nebo době provozování stroje.

Audit

Ověření správnosti účetnictví. Výsledkem auditu je zpráva auditora seznamující s tím, co bylo předmětem auditu, se zodpovědností managementu a především s názorem auditora na průkaznost účetnictví.

Benchmarking

Sledování a hodnocení podniku pomocí porovnávání s jinými podniky za účelem nalezení rezerv a tím zvýšení efektivnosti a výkonnosti podniku.

Bezriziková úroková sazba

Výnos z bezrizikových cenných papírů (státní obligace, státní pokladniční poukázky apod.). Jde o vyjádření garance státu.

Bilance

Přehled o potřebách a zdrojích, aktivech a pasivech výnosech a nákladech apod.; rozdíl tvoří saldo.

Břemeno věcné

Představuje soubor právních norem, které věcně právně omezují vlastníka nemovité věci (stavby či pozemku) ve prospěch jiného subjektu tak, že je povinen něco konat nebo něco strpět nebo něčeho se zdržet.

Budoucí hodnota

Diskontovaná hodnota budoucích cash flow bez počáteční investice.

Budova

Stavba pozemní, stavba prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory.

Byt

Se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součástí a příslušenství.

CAPM

Model oceňování kapitálových aktiv.

Cash flow

Ukazatel charaktezující příjmy a výdaje podniku (na rozdíl od zisku, který sleduje tržby a náklady).

Cena

Skutečně zaplacená částka za zboží nebo službu. Částka může nebo nemusí být zveřejněna. Může a nemusí mít vztah k hodnotě věci, které ji přisuzují jiné subjekty (viz též hodnota).

Cena administrativní

Cena zjištěná podle určitého předpisu, který v daný okamžik platí ve vztahu k dané komoditě nebo službě (podléhá regulaci státem nebo obcí).

Cena pořizovací

Cena, za kterou bylo dané aktivum pořízeno bez odpočtu míry opotřebení. V souladu s platnými právními předpisy, zejména zákonem o účetnictví, obvykle zahrnuje i náklady spojené s pořízením daného aktiva (např. dopravní náklady apod.).

Cena reprodukční

Cena, za kterou by bylo možno stejné aktivum pořídit v daný okamžik ocenění, bez odpočtu opotřebení.

Cena tržní

Cena, která byla potvrzena kupujícím a prodávajícím tím, že směna byla realizována.

Cena výchozí

Cena nového aktiva bez odpočtu opotřebení.

Cena zjištěná

Cena zjištěná podle administrativního předpisu; někdy též cena administrativní.

Cenová mapa stavebních pozemků

Grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1 : 5000, popřípadě k měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách.

DCF

Jedna z výnosových oceňovacích metod. Modely oceňování na základě diskontovaného peněžního toku jsou založeny na převedení budoucích výnosů (zpravidla cash flow) na současnou hodnotu. Diskontní míra je odvozena od výnosu.

Diskontní míra

Úroková míra používaná při výpočtu současné hodnoty budoucích hotovostních toků. Tato diskontní míra neodráží jen časovou hodnotu, ale i rizikovost hotovostních toků.

Dividendový výnos

Roční dividenda na akcii dělena tržní cenou akcie.

EAT

Anglická zkratka pro zisk po zaplacení úroků a daní.

EBDIT

Anglická zkratka pro zisk před úhradou daní, odpisů a úroků.

EBIT

Zisk před úhradou daní a úroků.

EVA

Ekonomická přidaná hodnota. Představuje rozdíl mezi provozním ziskem dosaženým podnikem a součinem vyjadřujících rozsah nákladů na kapitál (WACC) a velikostí investovaného úročeného kapitálu ( C ).

Finanční náklady

Náklady, které se ve sledovaném období nemění v závislosti na změně tržeb a jsou spojeny s pořizování cizího kapitálu (bankovní úroky, úroky z půjček, směnek, úroky z prodlení a podobně).

Fundamentální analýza

Fundamentální analýza cenných papírů, která se snaží vypočíst vnitřní hodnotu cenných papírů. Fundamentální analytici věří, že každá akcie má svou vnitřní hodnotu. Je-li trh efektivní, pak dochází ke sblížení vnitřní hodnoty akcie s tržní hodnotou. Úlohou fundamentálních analytiků je porovnávat aktuální tržní ceny s vnitřní hodnotou akcie a tak vyhledávat ty akcie, které jsou kapitálovým trhem nesprávně oceněné.

Fúze

Akvizice, při nichž všechna aktiva a pasiva přecházejí na kupujícího. Fúze je sloučení dvou společností a vytvoření jednoho právního subjektu. Fúze mají několik typů – sloučení, splynutí atd.

Goodwil

Dobrá pověst, dobré jméno. Je spojena s fungováním podniku. Obvykle lze kvantifikovat pomocí kladného rozdílu mezi tržní hodnotou podniku stanovenou pomocí výnosových metod a metod věcných (substančních).

Hala

Stavba o jednom nebo více podlažích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním límcem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti každého prostoru minimálně 400 m, činí více než dvě třetiny obestavěného prostoru stavby; za svislé konstrukce vymezující vnitřní volné prostory se nepovažují vnitřní samostatné podpěrné tyčové prvky (sloupy, pilíře) a svislé konstrukce nedosahující výšky 1,7 m; zastavěná plocha haly činí nejméně 150 m.

Hodnota

Ekonomická kategorie vyjadřující budoucí užitek, prospěch pro vlastníka daného zboží nebo služby k datu odhadu.

Hodnota likvidační

Odhadovaná hrubá částka (bez nákladů na likvidaci), kterou lze získat prodejem aktiva v omezeném časovém horizontu.

Hodnota likvidační na místě

Potenciální odhad hrubé částky (bez nákladů na likvidaci), kterou by bylo možno získat za dané aktivum v případě, že bude aktivum zachováno a uzavření provozu je časově limitováno.

Hodnota likvidační nucená

Odhadovaná hrubá částka (bez nákladů na likvidaci), kterou lze získat obvykle z veřejného prodeje při akceptaci prodeje aktiva „tak, jak je.“

Hodnota zůstatková

Pořizovací hodnota snížená o míru opotřebení. Používá se zejména v účetnictví.

Horizontální fúze

Sloučení podniků se stejným předmětem činnosti. Jedná se o koncentraci.

Hospodářský výsledek

Rozdíl mezi výnosy a náklady; kladný rozdíl je nazýván zisk, záporný ztráta.

Inflace

Procentní změna kupní síly jednotky měny za určité časové období.

Jednoduchý úrok

Úrok počítaný vždy ze stejného výchozího základu, úrok nezvyšuje bázi pro vlastní propočet úroku.

Jmenovitá hodnota

Pari nebo také nominální hodnota, používá se u akcií, směnek nebo pohledávek.

Kapitálový trh

Finanční trh s cennými papíry mající dobu splatnosti delší než 1 rok.

Kapitálový zisk

Rozdíl mezi aktuální tržní hodnotou aktiva a původními náklady na pořízení daného aktiva.

Kurz, kurzová hodnota

Vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, obvykle na trhu cenných papírů.

Lesní pozemek

Je lesní pozemek evidovaný v katastru nemovitostí a zalesněný nelesní pozemek.

Likvidita

Kvalita nebo schopnost jakéhokoliv aktiva být rychle prodáno s nízkou mírou rizika ztráty hodnoty a za relativně stabilní ceny.

Likvidní aktiva

Aktiva, která lze v době do tří měsíců převést na hotovost. Patří sem zásoby, pohledávky a peníze včetně peněžních ekvivalentů.

Metoda oceňování pomocí kapitalizace příjmů

Výnosová metoda oceňování podniku. Jde přístup k oceňování finančních aktivit, který je založen na předpokladu, že vnitřní hodnota se rovná současně hodnotě budoucích hotovostních toků generovaných aktivem. Uváděno též jako metoda oceňování pomocí trvalého zisku.

Model diskontování dividend

Další z výnosových metod oceňování podniku. Jedná se o termín používaný pro model oceňování akcií pomocí kapitalizace příjmů kmenových akcií. Veškeré modely diskontování dividend předpokládají, že vnitřní hodnota akcie se rovná současné hodnotě budoucích dividend.

Model kapitálových aktiv

Jedna z metod srovnávacích používaných pro oceňování podniků. Rovnovážný model pro stanovení ceny kapitálových aktiv, podle kterého je očekávaná výnosnost cenného papíru pozitivní lineární funkcí citlivosti cenného papíru na změny výnosnosti tržního portfolia.

Model konstantního růstu

Typ modelu DCF – tedy výnosové metody oceňování podniků, který je založen na předpokladu konstantního růstu očekávaného výnosu.

Model nulového růstu

Další varianta výnosové metody oceňování podniku, typ modelu DCF, který je založen na předpokladu, že očekávané výnosy aktiva budou do nekonečna stále stejné.

MVA

Hodnota přidaná trhem. Jedná se o rozdíl mezi tržní hodnotou akcie a účetní hodnotou vlastního jmění na akcii. Cílem každé akciové společnosti je zajistit co největší přírůstek MVA, neboť jedině tak roste efekt pro akcionáře.

Nákladové metody oceňování

Vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.

Náklady

V penězích vyjádřená spotřeba výrobních činitelů. Rozdíl mezi výnosy a náklady tvoří zisk (ztráta). Náklady lze klasifikovat podle různých hledisek, fixní a variabilní, mzdové, materiálové, finanční apod.

Nebytový prostor

Místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených k jiným účelům než bydlení.

Nehmotná aktiva

Majetek mající nemateriální podobu. Patří sem patenty, licence, know – how, goodwill apod.

Nominální hodnota

Hodnota aktiva, která je přímo vyznačena na aktivu (akcie, směnky) nebo je v této hodnotě účetně evidována v okamžiku pořízení nebo vzniku (pohledávka).

Obligace

Dlužní závazek emitovaný firmou nebo jiným subjektem na dobu několika let, zpravidla více než 1 rok.

Obvyklá cena

Ve smyslu zákona se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Odpisy

Účetní postup pro vyjádření alokace nákladů na pořízení stálých aktiv podle odhadované životnosti aktiva. Způsoby odepisování pro daňové účely jsou stanoveny zákonem.

Oprava

Souhrn úkonů, jimiž se odstraňují následky opotřebení, mechanického poškození nebo výrobních vad věcí nebo jejích dílů či částí. Opravou se obnovují jejich správné funkce a vzhledové vlastnosti. U movitých věcí nemusí přitom být zachovány jmenovité rozměry dílů továrně vyráběných (na rozdíl od renovace).

P/E

Tržní cena akcie (P) dělená čistým ziskem na akcii. Jedná se o jeden z propočtu návratnosti investice pro akcionáře. Udává, za kolik let se mu investice (tržní cena akcie) vrátí z čistého výnosu (E – čistý zisk na akcii).

Pasiva

Představují kapitál, který byl použit pro financování aktiv. Jedná se tedy o přehled všech nároků na aktiva podniku. Dělí se na dvě základní skupiny, a to na vlastní kapitál (vlastní jmění) a cizí zdroje. Z pohledu času se dále dělí na krátkodobé a dlouhodobé.

Perpetuita

Rovnoměrný tok hotovosti plynoucí z investice do nekonečna.

Podnik

Funkční a právní entita sestávající z hmotných, osobních i nehmotných složek; podstatou činnosti podniku je uspokojování potřeb jiných subjektů a jeho cílem je dosahování zisků. Podniky lze klasifikovat podle různých hledisek (velikosti, právní formy apod.)

Pohledávky

Peníze, které dluží podniku jeho odběratelé. Druh závazkového vztahu. Jedná se o “bezplatný obchodní úvěr poskytovaný podnikem věřiteli“.

Pořizovací náklady

Náklady spojené s pořízením aktiva k určitému datu.

Porovnávací metody oceňování

Vychází z porovnávání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.

Pozemek

Parcela, která je vedena v evidenci nemovitostí pod samostatným parcelním číslem.

Reálná úroková míra

Úroková míra upravená o inflaci (viz nominální úroková míra), tj. o očekávané znehodnocení kupní síly vůči inflaci. Definuje se jako nominální úroková míra – očekávaná míra inflace.

Rekreační stavba

Je stavba určená k individuální rekreaci s obestavěným prostorem maximálně 360 m a se zastavěnou plochou maximálně 80 m, včetně verand, vstupů a podsklepených teras; může být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví.

Renovace

U movité věci oprava, při níž je opotřebované nebo poškozené části vrácen její geometrický tvar a rozměr (původní – výrobní) v mezích povolených (výrobních) tolerancí, funkční vlastnosti a životnost. Provádí se nanesením nové vrstvy materiálu, tvářením, svařováním, tepelnou úpravou apod. a obráběním. V technickém smyslu se vztahuje pojem renovace jen na součásti zhotovené z jednoho kusu materiálu jako kompaktní celek. U věci nemovité potom obdobně oprava velkého rozsahu, jejímž vyústěním může být i rekolaudace užitných vlastností stavby.

Reprodukční náklady

Náklady spojené s pořízením shodného aktiva k datu ocenění s vyjádřením míry fyzického a morálního opotřebení.

Rozvaha

Základní účetní výkaz. Součást účetní závěrky. Zobrazuje majetek a zdroje podniku.

Sjednaná cena

Cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

Sloučení

Forma převzetí podniku a jeden ze způsobů fúze, při které se dvě akciové společnosti sloučí v jeden právní subjekt, společnosti, které do sloučení vstupují zanikají a vzniká nový právní subjekt – nástupnická společnost.

Služba

Je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činnosti.

Současná hodnota

Hodnota budoucích peněžních toků převedená na současnou hodnotu.

Splynutí

Druhý základní typ fúze. Splynutím jeden nebo více subjektů zaniká, ale jeden z účastníků zůstává a stává se nástupnickou společností i pro společnosti zaniklé.

Stáří stavby

Počet let, který uplynul od roku, v němž nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí, do roku, ke kterému se ocenění provádí; v případech, kdy došlo k užívání stavby dříve, počítá se její stáří od roku, v němž se prokazatelně započalo s užíváním stavby; nelze-li stáří stavby takto zjistit, počítá se od roku zjištěného z jiného dokladu, a není-li k dispozici ani ten, určí se odhadem.

Stavební pozemek

Nezastavěný pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, který byl vydaným územním rozhodnutím určen k zastavění; §32 zákona č. 50/1976 sb. je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění; dále pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, který je již zastavěn, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, který tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu; dále plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí.

Technická analýza cenných papírů

Metodický nástroj pro stanovení očekávané ceny cenného papíru s využitím statistického aparátu. Ceny jsou odvozovány od historických a současných informací o cenách cenných papírů a od objemu transakcí s daným cenným papírem.

Technická hodnota stroje

Zbytek technického života stroje ke dni ocenění v porovnání se strojem továrně novým (TH = 100%) a jeho prognózovanou životností.

Tržní kapitalizace

Agregovaná tržní hodnota cenného papíru rovnající se součinu tržních cen a celkového počtu akcií.

Tržní ocenění

Odborné dílo zpracované znalcem nebo jinou osobou vlastnící oprávnění podle Živnostenského zákona, jehož hlavním účelem je stanovení tržní hodnoty majetku k určitému datu. Znalecký posudek může mít formu tržního ocenění, ale nikoliv naopak. Je potřebné především pro stanovení orientační ceny majetku při sjednávání prodejních cen nebo zjištění hodnoty pro účely zástavy. Tržní ocenění neobsahuje tzv. znaleckou doložku.

Účetní hodnota na akcii

Účetní hodnota vlastního jmění vydělená počtem akcií.

Údržba

Souhrn činností zajišťujících technickou způsobilost, pohotovost a hospodárnost provozu věci. Patří sem zejména ošetřování, technické prohlídky, seřízení dílů, včasné zásobení médii a mazivy a příprava na zimní a letní provoz. Provádí se zpravidla bez demontáže dílů a bez výměny součástí.

Variabilní náklady

Náklady, které se mění v závislosti na změně objemu výroby, resp. tržeb.

Vážené kapitálové náklady

Průměrné výnosy (náklady) spojené s nastavením kapitálové struktury. Používá se jako jedno ze základních kritérií minimální úrovně výnosnosti vlastního kapitálu.

Vedlejší stavba

Stavba, která tvoří příslušenství §121 občanského zákoníku, stavby hlavní nebo doplňuje užívání pozemku a jejíž zastavěná plocha nepřesahuje 100 m2; vedlejší stavbou není garáž a zahrádkářská chata.

Vlastní jmění

Představuje sumu základního jmění, rezervního fondu, hospodářských výsledků minulých let a běžného roku včetně dalších fondů, které jsou podnikem ve smyslu stanov vytvářeny. Vlastní jmění může být vyjádřeno v účetní nebo tržní hodnotě. Snahou každé akciové společnosti by mělo být, aby dosahovala vyšší tržní hodnoty akcie, než je hodnota účetní; pak se jedná o MVA (market value added) hodnotu přidanou trhem.

Vnitřní hodnota

Základ fundamentální analýzy. Fundamentální analýza je založena na předpokladu, že každá akcie má svoji vnitřní hodnotu. Ta je odvozována od budoucích výnosů pro akcionáře. Pokud kapitálový trh oceňuje akcie správně, rovná se tržní cena vnitřní hodnotě. V případě, že trh akcie pod nebo nadhodnocuje, dochází k rozdílům proti tržní hodnotě. Na vyhledávání podhodnocených akcií je založena investiční strategie.

Vnitřní výnosová míra

Diskontní míra, při které je současná hodnota investice rovna nule.

Výkaz zisků a ztrát

Výnosnost

Procentní změna hodnoty investice do finančního aktiva (nebo do portfolia finančních aktiv) za stanovené období.

Výnosové metody oceňování

Vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry).

WACC

Vážené kapitálové náklady – průměrné výnosy (náklady) spojené s nastavením kapitálové struktury. Používá se jako jedno ze základních kritérií minimální úrovně výnosnosti vlastního kapitálu.

Zahrádkářská chata

Je stavba určená k individuální rekreaci s obestavěným prostorem maximálně 110 m2 a zastavěnou plochou maximálně 25 m2 včetně verand, vstupů a podsklepených teras; může být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví.

Zemědělský pozemek

Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice zahrada, ovocný sad, louka a pastvina.

Životnost movité věci

Schopnost plnit požadované funkce do dosažení mezního stavu při stanoveném systému předpokládané údržby a oprav; číselně se vyjadřuje např. technickým životem s předepsanou pravděpodobností, středním technickým životem nebo střední dobou používání. Mezním stavem se rozumí stav objektu, ve kterém musí být další využití objektu přerušeno pro neodstranitelné porušení bezpečnostních požadavků, neodstranitelné překročení předepsaných mezí stanovených parametrů, neodstranitelné snížení efektivnosti provozu pod přístupnou hodnotu nebo nutnost provedení generální opravy.

Znalec

Fyzická osoba jmenovaná krajským soudem soudním znalcem pro určitou specifickou oblast. Znalec skládá znalecký slib a je oprávněn zhotovovat znalecké posudky podle zákona o oceňování majetku. Soud může jmenovat znalce i při samotném soudním jednání ad hoc. Seznam soudních znalců podle znaleckých oborů vede místně příslušný Krajský soud.

Znalecká zpráva

Odborná zpráva podaná znalcem či znaleckým ústavem, která může doplňovat znalecký posudek nebo může být samostatným dílem s obdobným rozsahem jako znalecký posudek.

Znalecký posudek

Odborné dílo podané znalcem nebo znaleckým ústavem, které splňuje náležitosti posudku a stanovuje hodnotu oceňovaného majetku podle požadavků zákona o oceňování majetku nebo podle požadavků soudu. Úkolem znaleckého posudku však nemusí být jen stanovení hodnoty majetku, ale rovněž odborné odpovědi na otázky zadavatele. Zpracovatel však musí vždy respektovat ustanovení Zákona o oceňování majetku a musí mít příslušné znalecké oprávnění. Každý znalecký posudek musí obsahovat i znaleckou doložku, ve které je popsán rozsah oprávnění znalce, identifikace jeho jmenování znalcem a číslo znaleckého posudku či znalecké zprávy, pod kterým je posudek zapsán ve znaleckém deníku.

Znalecký ústav

Právnická osoba s obdobnými oprávněními jako soudní znalec. Znalecké ústavy jsou jmenovány Ministerstvem spravedlnosti ČR a jsou publikovány v Ústředním věstníku ČR. Seznam znaleckých ústavů vede Ministerstvo spravedlnosti. Některé právnické osoby jsou znaleckými ústavy tzv. ze zákona – například Kriminalistický ústav.